De keurder van Vinçotte staat aan de deur, loopt twee uur door je net verbouwde woning en overhandigt je een rood rapport. Niet conform. De overdracht aan de nieuwe bewoners kan niet doorgaan, en de verhuisdatum staat over drie weken vast. Dit scenario speelt zich in België regelmatig af nadat iemand zelf aan de elektriciteit, het sanitair of de draagstructuur heeft gewerkt.
De financiële schade die eruit volgt, is zelden wat mensen van tevoren hadden ingeschat. Wij van Informeren.be zetten de volledige rekening op een rij: van herkeuringskosten en herstelwerk tot de gevolgen voor je verzekering en de positie bij de notaris.
Wanneer de elektriciteitskeuring faalt
In België moet elke elektrische installatie voldoen aan het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties, kortweg AREI. Bij verkoop van een woning is een geldige keuringsattest verplicht. Keurt een erkend keuringsorgaan zoals KEMA, Vinçotte of Bureau Veritas jouw installatie af, dan krijg je een lijst van overtredingen die je moet rechtzetten voor een herkeuring.
Die herkeuring is niet gratis. Afhankelijk van het keuringsorgaan en de omvang van de woning kost een herkeuringsbezoek doorgaans tussen 90 en 180 euro, exclusief btw. Heb je meerdere herkeurbeurten nodig omdat je fouten niet in één keer zijn verholpen, dan telt dat bedrag dubbel of driedubbel op.
De eigenlijke herstelwerken zijn echter de grote kostenpost. Typische doe-het-zelf-fouten die een keuring doen mislukken zijn onder meer:
- Ontbrekende aardlekschakelaars of differentieelschakelaars in vochtige ruimten
- Verkeerde kabeldikte of niet-beschermde bedrading
- Geen aparte groep voor kookfornuis of wasmachine
- Stopcontacten zonder aarding in badkamer of buitenruimte
Een erkende elektricien rekent voor het rechtzetten van een typische doe-het-zelf-installatie in een rijhuis al snel tussen 500 en 2.000 euro, afhankelijk van hoeveel er fout zit en hoe toegankelijk de bedrading is. Als er ook valse plafonds of tegelwerk bij betrokken is, loopt het bedrag hoger op.
Wat je brandverzekeraar mag weigeren
Hier wordt het echt pijnlijk. Veel Belgische huiseigenaars gaan ervan uit dat hun brandverzekering altijd uitkeert bij schade. Maar in de kleine lettertjes van vrijwel elke polis staat een clausule over ‘niet-conforme werken’ of ‘werken uitgevoerd zonder vergunning of door niet-erkende personen’.
Bij een brand die ontstaat door een elektriciteitsdefect in een zelf aangelegde, niet-gekeurde installatie kan je verzekeraar de uitkering gedeeltelijk of volledig weigeren. Het verschil zit in de causaliteit: als de verzekeraar kan aantonen dat de schade rechtstreeks veroorzaakt is door de niet-conforme situatie, staat je aanspraak op losse schroeven. De bewijslast werkt daarbij in hun voordeel: jij moet aantonen dat er geen verband is, en dat is in de praktijk heel moeilijk.
Bij waterschade door een zelf gelegde leiding die het begeeft, geldt dezelfde redenering. Wij van Informeren.be raden je dan ook sterk aan om je polis na elke klus even na te lezen of kort te bellen met je makelaar. Eén telefoontje kan je later duizenden euro’s besparen.
De verkoop als onthulling: verborgen gebreken
Stel dat de keuring wél slaagde (misschien via een oudere, minder strenge keuring) en de woning wordt verkocht. Anderhalf jaar later ontdekt de koper dat de dragende muur die jij doorbreek voor een open keuken niet correct werd ondersteund, en er scheurvorming optreedt. Je telefoon gaat.
Artikel 1641 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek verplicht verkopers om verborgen gebreken te vrijwaren. Als de koper kan aantonen dat het gebrek bestond vóór de verkoop en jij het wist of had kunnen weten, ben je aansprakelijk. Een minnelijke regeling waarbij je een deel van de herstelkosten terugbetaalt kost je doorgaans 3.000 tot 10.000 euro voor structurele problemen, afhankelijk van de ernst. Gaat het naar de rechtbank, dan komen daar advocaatkosten en een gerechtsdeskundige bij, die samen al snel 5.000 tot 15.000 euro extra kunnen bedragen, bovenop de eigenlijke schadevergoeding.
Een notaris of vastgoedexpert die vóór de verkoop een technische inspectie uitvoert, legt zulke gebreken bloot. Dat kost je als verkoper 300 tot 600 euro, maar het bespaart juridische kopzorgen nadien.
Schade aan buren en derden
Als je zelf gelegde waterleiding lekt en de benedenburen kampen met vochtschade in hun plafond, of als een kortsluiting in jouw niet-gekeurde installatie overslaat naar de aanpalende woning, komt je burgerlijke aansprakelijkheid in beeld. Je gezins-BA dekt in principe schade aan derden, maar let op de uitsluitingen.
De meeste gezinspolissen sluiten expliciet schade uit die voortvloeit uit ‘bouwwerken of aanpassingen waarvoor een vergunning vereist was maar niet werd aangevraagd’. Het doorbreken van een dragende muur zonder omgevingsvergunning of het aanleggen van een elektrische installatie die later brand veroorzaakt bij de buren, valt daar in veel gevallen onder. Dan ben je persoonlijk aansprakelijk voor kosten die kunnen oplopen van enkele duizenden tot tienduizenden euro’s.
De vergelijking die je niet verwacht
Laten we de echte rekening eens maken. Hieronder een vergelijking voor drie veelvoorkomende klustypen: wat een erkende vakman vooraf had gekost, tegenover de optelsom bij een mislukte doe-het-zelf-aanpak.
| Type klus | Erkende vakman (vooraf) | Mogelijke kostprijs bij fouten |
|---|---|---|
| Elektrische groep bijplaatsen | 300 tot 600 euro | Herkeuring + herstel + mogelijke verzekeringsweigering: 1.500 tot 4.000 euro |
| Sanitaire leiding verleggen | 400 tot 900 euro | Lekkage + waterschade buren + rechtszaak: 3.000 tot 12.000 euro |
| Dragende muur (deels) wegnemen | 2.500 tot 6.000 euro (inclusief structuurwerk) | Scheurvorming + aansprakelijkheid koper + gerechtsdeskundige: 10.000 tot 25.000 euro |
De bedragen zijn richtcijfers op basis van gangbare tarieven in België, maar ze geven een duidelijk beeld: de ‘goedkope’ klus is zelden goedkoop als er iets misgaat.
Wat je nu concreet kunt doen
Heb je al een klus uitgevoerd die mogelijk niet conform is? Dan is de ergste keuze om niets te doen en te hopen dat het goed komt. Hier zijn de stappen die je beter zet.
Stap 1: Laat een technisch expert of erkend keuringsorgaan langskomen. Vraag een conformiteitsonderzoek aan voordat je de woning verkoopt of verhuurt. Zo weet je waar je staat en vermijd je verrassingen bij een officiële keuring.
Stap 2: Regulariseer wat kan. Voor elektrische installaties betekent dit het inhuren van een erkende elektricien om de gebreken recht te zetten, gevolgd door een nieuwe keuring. Voor bouwwerken waarvoor een vergunning vereist was, kun je een regularisatievergunning aanvragen bij de gemeente. Dit is niet in alle gevallen mogelijk, maar het is altijd de moeite om te onderzoeken.
Stap 3: Bespreek de situatie met je verzekeraar. Vrijwillig melden klinkt misschien riskant, maar het is in veel gevallen beter dan zwijgen. Sommige verzekeraars passen de polis aan of geven je een termijn om de situatie recht te zetten, zonder dat je meteen de dekking verliest. Verberg je de situatie en er komt schade, dan sta je veel slechter.
Stap 4: Schakel een notaris of vastgoedexpert in vóór verkoop. Een technische pre-sale inspectie geeft je als verkoper een eerlijk beeld en beschermt je juridisch: je kunt aantonen dat je te goeder trouw handelde en geen verborgen gebreken hebt verzwegen.
De gevolgen van zelf klussen en een fout bij de verzekering of keuring zijn in de praktijk veel zwaarder dan mensen inschatten. Wie vooraf transparant is, bespaart zichzelf achteraf een hoop geld én stress.
Een lat ophangen of een lekkende kraan vervangen: daar zit doorgaans niemand op te wachten bij een keuring. Maar werk aan elektriciteit, dragende wanden of afvoerleidingen valt onder installaties waarvoor in België een conformiteitsattest of bouwvergunning vereist is. Fouten daarin komen bovendrijven bij de keuring, bij de verzekeraar na een schade, of op het moment dat je de woning wil verkopen.
De meerprijs van een erkende vakman is in de meeste gevallen kleiner dan de herstelkosten, herkeuringskosten en verzekeringstechnische gevolgen samen. Heb je al geklust zonder zeker te weten of het conform is, laat het dan controleren voordat iemand anders dat voor je doet.
